Attefallshus – investering, inkomst och kreditrisk

Att bygga ett attefallshus på tomten ses ofta som ett livsstilsprojekt eller ett sätt att skapa mer utrymme. I bankens värld är det något helt annat: ett nytt lån, en ny tillgång och ett nytt kassaflöde. Precis som när ett företag investerar i en fastighet påverkar ett attefallshus både din balansräkning och din kreditvärdighet.

För den som förstår hur banker räknar kan attefallshuset bli ett kraftfullt finansiellt verktyg. För den som inte gör det kan det bli en dyr belastning.

Vad ett attefallshus är ur bankens perspektiv

Ett attefallshus är en permanent byggnad på en befintlig fastighet. När det byggs händer tre saker som är centrala för banken:

1. Fastighetens marknadsvärde förändras

2. Belåningsgraden justeras

3. Kassaflödet kan öka genom uthyrning

Det är exakt samma logik som vid fastighetsinvesteringar.

Vad kostar ett attefallshus?

Ett nyckelfärdigt attefallshus kostar i dag ofta:

• 400 000 – 700 000 kr för enklare modeller

• 700 000 – 1 200 000 kr för mer fullutrustade lösningar

Utöver detta tillkommer:

• Markarbete

• VA-anslutning

• El

• Bygglovsrelaterade kostnader

Den totala investeringen hamnar ofta mellan 600 000 och 1,5 miljoner kronor.

Hur banker ser på finansieringen

I de flesta fall finansieras attefallshus genom utökning av bolånet. Banken bedömer då:

• Fastighetens nya värde

• Din skuldkvot

• Din betalningsförmåga

Om huset ökar marknadsvärdet mer än lånet är det positivt. Om lånet ökar mer än värdet försämras din belåningsgrad – vilket kan ge högre ränta eller amorteringskrav.

Uthyrning – det förändrar kalkylen

Ett attefallshus som hyrs ut för 7 000–10 000 kr per månad ger ett årligt kassaflöde på 84 000–120 000 kr.

Banker tar ofta med en del av denna intäkt när de räknar på din ekonomi – men inte hela. Vanligt är att 50–70 procent av hyresintäkten räknas som inkomst.

Det gör att ett attefallshus kan förbättra din kreditvärdighet – om uthyrningen är stabil.

När attefallshus ökar värdet

Ett attefallshus ökar fastighetens värde mest när:

• Det är vinterbonat

• Har eget kök och badrum

• Kan hyras ut separat

• Ligger i ett område med bostadsbrist

I attraktiva områden kan ett välbyggt attefallshus höja värdet mer än byggkostnaden.

När det istället blir en risk

Attefallshus blir en belastning när:

• Det inte går att hyra ut

• Byggkostnaden överstiger värdeökningen

• Det finansieras till hög ränta

• Driftskostnaderna är höga

I dessa fall har du skapat skuld utan motsvarande tillgång.

Banken tänker som en investerare

Banker ser attefallshus ungefär som en liten hyresfastighet. De tittar på:

• Avkastning

• Risk

• Marknadsvärde

• Likviditet

Ju mer ditt projekt liknar en fungerande investering, desto bättre villkor får du.

Ett attefallshus är inte ett sidoprojekt. Det är en fastighetsinvestering. Rätt genomfört kan det öka både ditt kassaflöde och ditt kapital. Fel genomfört kan det försämra din ekonomi i årtionden.

För banken är det enkelt: Antingen är ditt attefallshus en tillgång – eller en skuld.