Många blir förvånade när två banker ger helt olika besked på exakt samma ekonomiska underlag. En bank säger ja till tre miljoner, en annan bara till två – och en tredje säger nej. Det beror inte på att någon räknat fel. Det beror på att banker inte bedömer människor – de bedömer risk i sina egna balansräkningar.
Banker lånar inte ut pengar – de skapar risk
När en bank ger dig ett lån skapar den nya pengar. Men den skapar också risk. Om du inte kan betala tillbaka förlorar banken kapital. Därför handlar kreditbedömning inte om om du “förtjänar” ett lån, utan om hur din skuld påverkar bankens egna nyckeltal.
Varje bank har:
-
Olika kapitaltäckning
-
Olika exponering mot bostadsmarknaden
-
Olika interna riskmodeller
-
Olika politiska och regulatoriska krav
Det gör att samma kund kan vara låg risk i en bank och hög risk i en annan.
Bankernas viktigaste begränsning: kapital
Banker måste hålla eget kapital i relation till sina lån. Men olika banker har:
-
Olika mycket kapital
-
Olika mycket risk i sin portfölj
En bank som redan har många högt belånade bostadslån kan inte ta på sig fler – även om du är en perfekt kund.
Därför kan en bank säga nej medan en annan säger ja.
Bostadsrisk styr mer än din inkomst
När du söker bolån tittar banken inte bara på dig – den tittar på:
-
Bostadens område
-
Prisnivå
-
Hur lätt den kan säljas vid kris
-
Hur mycket banken redan äger i samma område
En bostad i Stockholm kan vara låg risk för en bank, men hög risk för en annan som redan är överexponerad där.
Varför banker plötsligt blir stränga
När räntor stiger eller bostadspriser faller blir banker rädda. Då stramar de åt kreditgivningen. Det sker inte för att du blivit sämre – utan för att bankens balansräkning blivit farligare.
Du bedöms alltså inte mot någon universell standard. Du bedöms mot bankens rädsla.
Och den rädsla styrs av:
-
Kapital
-
Regler
-
Bostadsmarknad
-
Räntepolitik
Därför kan samma person vara värd 3 miljoner hos en bank – och 1,5 miljoner hos en annan.
