För många bostadsägare låter relining och stambyte som tekniska frågor om rör och avlopp. I verkligheten är det några av de största finansiella riskerna som finns i en bostad. När en fastighet når slutet av sin tekniska livslängd skapas ofta en skuld som är lika verklig som ett bolån – men betydligt mer osynlig.
Banker, kreditgivare och bostadsköpare tar i dag dessa framtida kostnader på största allvar.
Vad är relining och stambyte – i ekonomiska termer?
Fastigheters avloppsstammar har normalt en livslängd på 40–60 år. När de börjar rosta, spricka eller läcka måste de åtgärdas.
Det finns två huvudsakliga metoder; relining eller stambyte:
Relining innebär att man gjuter ett nytt rör inuti det gamla. Det är billigare, snabbare och förlänger livslängden med 20–40 år.
Stambyte innebär att alla rör byts ut fysiskt. Det är en full reinvestering i fastigheten.
Ur ett ekonomiskt perspektiv är skillnaden mellan relining eller stambyte enkel:
-
Relining = uppskjutet lån
-
Stambyte = nytt lån
Vad kostar det egentligen?
Kostnaderna varierar kraftigt beroende på fastighetens storlek och skick, men typiska nivåer är:
| Åtgärd | Kostnad |
|---|---|
| Relining | 3 000–6 000 kr per kvm |
| Stambyte | 10 000–20 000 kr per kvm |
För en bostadsrätt på 70 kvm innebär det:
-
Relining: ca 200 000–400 000 kr
-
Stambyte: ca 700 000–1,4 miljoner kr
I en bostadsrättsförening finansieras detta nästan alltid med nya lån.
Hur detta påverkar din månadsavgift
När föreningen lånar till relining eller stambyte ökar skuldsättningen. Det leder till:
-
Högre räntekostnader
-
Amorteringar
-
Högre månadsavgifter
Ett stambyte kan lätt höja avgiften med 1 000–3 000 kr per lägenhet och månad. Det motsvarar ofta ett extra privat bolån på flera hundra tusen kronor.
Hur banker ser på stammar
När banker bedömer en bostad tittar de inte bara på ditt lån – de tittar på föreningens balansräkning.
Om stammarna är gamla:
-
Räknar banken med framtida avgiftshöjningar
-
Justerar bostadens värde ned
-
Minskar hur mycket du får låna
Två identiska lägenheter kan därför värderas helt olika beroende på om stambyte är gjort eller inte.
Relining eller stambyte – vilket är bäst ekonomiskt?
Relining är ofta billigare och snabbare, men inte alltid rätt.
Fördelar med relining:
-
Lägre kostnad
-
Mindre påverkan på boende
-
Lägre skuldsättning
Fördelar med stambyte:
-
Högre teknisk standard
-
Mindre risk för framtida fel
-
Högre långsiktigt värde
Ur bankens perspektiv är det viktiga inte metoden – utan om problemet är löst.
Vad du som köpare måste kontrollera
Innan du köper bostad bör du alltid fråga:
-
Hur gamla är stammarna?
-
Finns beslut om relining eller stambyte?
-
Hur mycket ska föreningen låna?
-
Hur påverkas avgiften?
Många köpare fokuserar på priset men missar den framtida skulden. Relining eller stambyte är inte byggprojekt – de är finansiella händelser. De påverkar din boendekostnad, din kreditvärdighet och bostadens marknadsvärde.
För banker är stammar lika viktiga som ränta. Och för dig som äger bostad kan de vara skillnaden mellan trygg ekonomi och framtida problem.
